Wniosek

Okres przejściowy w KW to moment, w którym najłatwiej o kosztowną pomyłkę. Wzmianki i „świeże” wykreślenia wymagają chłodnej weryfikacji i mądrej umowy. A temat hipoteki wykreślonej bez podstawy i 10 lat to klasyczny przykład, że „w KW nic nie ma” nie zawsze znaczy „problemu nie ma”.

Największe ryzyko jest wtedy, gdy coś już zostało złożone do KW, ale jeszcze „nie widać” albo widać tylko wzmiankę. Do tego dochodzi ważny wyjątek: hipoteka wykreślona bez podstawy prawnej może „trwać” jeszcze 10 lat.

Co oznacza, że KW „nie nadąża”

W praktyce KW jest rejestrem, który pokazuje stan ujawniony, ale wpisy mają swoją kolejność, a postępowania w sądach wieczystoksięgowych trwają. To tworzy okres przejściowy, w którym transakcje są możliwe, ale ryzyko rośnie – bo nie wszystko, co prawnie istotne, jest już widoczne w dziale.

Wzmianka: sygnał ostrzegawczy, nie ozdoba

Wzmianka mówi: „ktoś złożył wniosek i coś się dzieje”. Problem w tym, że bez wglądu w akta wniosku nie wiesz, czy chodzi o drobny wpis, czy o coś, co zmienia sens transakcji (np. ostrzeżenie, hipoteka, zmiana właściciela). Kupowanie „na ślepo” przy wzmiance jest jak podpisanie umowy bez przeczytania załączników.

Jak bezpiecznie kupować w trakcie zmian

Bezpieczna logika jest prosta: jeżeli w KW trwa proces, umowa musi to uwzględniać. W praktyce stosuje się warunki zawieszające/rozwiązujące, terminy na dostarczenie dokumentów oraz mechanizmy płatności ceny, które nie puszczają całej kwoty, dopóki ryzyko nie zostanie domknięte.

Bardzo ważny wyjątek: hipoteka wykreślona bez ważnej podstawy prawnej i „10 lat”

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że w razie wykreślenia hipoteki z KW bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa dopiero po upływie 10 lat. To oznacza, że “brak hipoteki w dziale IV” nie zawsze jest końcem tematu, jeśli wykreślenie było wadliwe. Dla kupującego to w praktyce sygnał: przy nietypowych historiach wpisów i wykreśleń warto rozumieć, na jakiej podstawie hipoteka zniknęła, bo ryzyko może wrócić jako spór o uzgodnienie treści KW lub roszczenie wierzyciela.

Jak przenieść to na język umowy

Jeżeli widzisz niepokojącą historię wpisów, wykreśleń lub wzmianki, sensowna umowa nie udaje, że tego nie ma. Ona to „zamyka” warunkiem: np. dostarczenie dokumentu, wyjaśnienie podstawy wykreślenia, albo czas na weryfikację akt. To jest ta różnica między transakcją „na zaufaniu” a transakcją „na mechanizm”.