Wniosek

Sprzedaż po rozwodzie to nie tylko „czy jest zgoda”. To także pytanie, czy udział jest stabilny i czy nie istnieje ryzyko, że sprzedajesz więcej, niż w istocie Ci przysługuje (albo mniej, niż kupujący zakłada). W tych sprawach najtańsze jest domknięcie stanu prawnego przed transakcją – albo zabezpieczenie tego stanu w umowie.

To nie jest tylko kwestia podpisu drugiego małżonka. Największe ryzyko to to, że „połowa” może nie być połową – bo sąd może ustalić udziały nierówne, a do czasu podziału majątku masz stan przejściowy.

Dlaczego to temat, na którym kupujący powinien być bezlitosny (dla własnego bezpieczeństwa)

Kupujący często słyszy: „jestem po rozwodzie, sprzedaję swoją połowę”. I intuicyjnie brzmi to prosto. Problem w tym, że stan prawny majątku po ustaniu wspólności, a przed jego podziałem, jest „przejściowy” i bywa niedoceniany. Tu nie chodzi o formalizm – tu chodzi o to, czy nabywca kupuje prawo, które będzie spokojne, czy prawo, które będzie później przedmiotem sporu.

Zgoda drugiego małżonka i analogia do ochrony współuprawnionych

W praktyce, przy rozporządzaniu udziałem w konkretnym składniku majątku, bezpieczeństwo kupującego rośnie, gdy temat jest domknięty zgodą drugiej strony lub formalnym podziałem. Twoje wskazanie art. 1036 KC (dotyczącego rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku za zgodą pozostałych spadkobierców) jest trafne jako punkt odniesienia do myślenia o ochronie współuprawnionych. Art. 1036 KC wprost mówi o zgodzie pozostałych spadkobierców i skutkach braku zgody. A art. 46 KRO wskazuje, że od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku. Wniosek praktyczny jest prosty: transakcja powinna minimalizować ryzyko, że druga strona będzie mogła formułować roszczenia uderzające w nabywcę albo w spójność tytułu prawnego.

Najważniejsze ryzyko: „połowa” nie musi być połową

Nawet jeśli w praktyce mówi się o „połowie”, to do czasu formalnego podziału majątku sąd może ustalić udziały w majątku wspólnym małżonków  jako nierówne. Wtedy może się okazać, że osoba sprzedająca „swoją połowę” w sensie ekonomicznym miała inny udział – np. 40%. Dla kupującego to jest sygnał: jeśli kupuję udział, to muszę rozumieć, czy jego wysokość jest stabilna i czy nie grozi korekta w postępowaniu o podział.

Jak zabezpieczyć transakcję (bez bełkotu i bez „magii”)

Bezpieczne podejście ma dwa warianty: albo sprzedajecie po formalnym podziale majątku (najczystszy scenariusz), albo jeśli sprzedajecie wcześniej, to umowa i dokumenty muszą przewidywać ten stan przejściowy, włącznie z ryzykiem udziałów nierównych. W praktyce oznacza to ostrożność w opisie przedmiotu sprzedaży, w oświadczeniach stron i w strukturze rozliczeń.