Wniosek

Dwa banki i hipoteka to nie problem – problemem jest brak scenariusza. Jeśli poukładasz dokumenty i przepływ pieniędzy na starcie, transakcja idzie płynnie. Jeśli nie – zaczyna się chaos, który kończy się przesuwaniem terminu albo nerwowymi negocjacjami.

To jest „transakcja wieloetapowa”: bank sprzedającego chce spłaty i wykreślenia, bank kupującego chce zabezpieczenia i kontroli wypłat. Jak to poukładać, żeby termin aktu nie rozsypał się na oczach wszystkich.

Dlaczego tu najczęściej „rozjeżdża się termin”

W transakcji bez hipoteki możesz ustalić prosty przelew ceny i temat się domyka. Przy dwóch bankach i istniejącej hipotece pojawia się konflikt interesów: bank sprzedającego chce spłaty (żeby zwolnić hipotekę), bank kupującego chce zabezpieczenia (żeby hipoteka banku kupującego mogła być skuteczna). A kupujący i sprzedający chcą jednego: prostego podpisu i spokoju.

Jeśli nie ma planu, zaczyna się gra w ping-ponga: bank prosi o dokumenty, bank prosi o potwierdzenia, strony proszą się nawzajem, a czas leci. Dlatego najlepszy moment na poukładanie tego jest przed podpisaniem przedwstępnej – nie tydzień przed aktem.

Co musi być ustalone zanim w ogóle wpiszesz datę aktu

Podstawą jest dokument banku sprzedającego: saldo, rachunek spłaty, zasady zwolnienia hipoteki i dokument wykreślający. Druga rzecz to warunki banku kupującego: kiedy uruchomi kredyt, jakie dokumenty musi zobaczyć, jak długo trwa wypłata i czy wypłata może iść w częściach (np. część na spłatę hipoteki sprzedającego).

Tu warto pamiętać o jednym: bank kupującego bardzo często wypłaca kredyt w sposób kontrolowany. Jeśli umowa i dokumenty nie pasują do tego procesu, to bank nie wypłaci pieniędzy „bo tak obiecaliśmy w akcie”.

Bezpieczny harmonogram (logika przepływu pieniędzy)

Najczęściej sprawdza się model, w którym transakcja ma jasno zdefiniowane strumienie: część ceny idzie na spłatę zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, a reszta do sprzedającego. Dodatkowo umowa i akt powinny przewidywać, co się dzieje w okresie pomiędzy spłatą a formalnym wykreśleniem hipoteki (które zależy od dokumentów i sądu). To jest moment, gdzie wiele transakcji „wisi w próżni”, jeśli nie ma ustalonego, co jest wystarczającym dowodem spłaty na danym etapie.

Ryzyka, które realnie uderzają w kupującego (i jak je zabezpieczyć)

Najbardziej boli sytuacja, gdy kupujący “oddał kontrolę” nad pieniędzmi i liczy, że hipoteka zostanie wykreślona automatycznie. Druga ryzykowna sytuacja to brak spójności dokumentów: promesa banku sprzedającego wskazuje inne kwoty/rachunki niż umowa, albo bank kupującego wymaga dokumentów, których strony nie przewidziały.

Trzecia rzecz to czas: nawet jeśli wszystko jest spłacone, to wniosek o wykreślenie hipoteki przechodzi przez procedurę. Dlatego umowa powinna opisywać stan przejściowy i zabezpieczać go w sposób praktyczny.

Jak to przenieść do umowy i komunikacji z bankami

Najlepsze transakcje “dwubankowe” są nudne, bo mają prosty, spójny pakiet dokumentów: promesa, harmonogram płatności, warunki uruchomienia kredytu, opis rozliczeń w umowie i jasne postanowienia co do dokumentów wykreślenia. Strony nie improwizują na finiszu, tylko realizują plan.