Wniosek

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna jest podstawą bezpieczeństwa całej transakcji. Jeśli nie da się przewidzieć scenariuszy awaryjnych, to nie masz bezpieczeństwa – masz nadzieję. A w nieruchomościach nadzieja jest najdroższą strategią.

Co ma robić umowa przedwstępna (a czego nie robi)

Umowa przedwstępna powinna robić dwie rzeczy: po pierwsze, ma zabezpieczyć Twoją pozycję w okresie przejściowym, kiedy już “wisisz” na transakcji, ale jeszcze jej nie domknąłeś. Po drugie, ma uczciwie opisać scenariusze awaryjne, bo właśnie w nich pojawiają się spory. Ona nie jest od tego, żeby “ładnie wyglądała” i dawała poczucie, że temat jest zamknięty. Jest od tego, żebyś wiedział, co się dzieje, jeśli bank odmówi, dokumenty nie dojadą, sprzedający nie współpracuje albo termin aktu się rozjedzie.

Zadatek vs zaliczka – praktycznie

W praktyce różnica jest prosta: zadatek ma charakter mobilizujący i “karzący”, zaliczka jest bardziej neutralna. Jeśli zależy Ci na tym, żeby druga strona naprawdę miała motywację do dowiezienia transakcji, zadatek bywa lepszym narzędziem. Ale i tu uwaga: sam zadatek nie leczy złej umowy. Jeśli warunki są niejasne, to zadatek staje się początkiem kłótni, a nie gwarancją bezpieczeństwa.

9 zapisów, które realnie chronią kupującego

Najważniejszy jest precyzyjny opis tego, co kupujesz. To nie może być “mieszkanie X”, tylko jasny przedmiot sprzedaży wraz z udziałem w gruncie i elementami przynależnymi. W drugiej kolejności wchodzi warunek kredytowy – nie jako ogólna obietnica “kupujący stara się o kredyt”, tylko jako procedura: ile wniosków, jaki termin, co jest odmową i co wtedy z zadatkiem.

Potem są dokumenty: jeśli sprzedający ma dostarczyć promesę, zgodę, zaświadczenie, rozliczenia, dokument wykreślający hipotekę – to musi być zapisane z terminem i konsekwencją. Dalej mechanizm płatności ceny. Jeżeli w transakcji jest hipoteka, to bezpieczeństwo robi to, że pieniądz jest sterowany, a nie oparty na zaufaniu.

Kolejny element to wydanie lokalu. W przedwstępnej warto opisać, kiedy i na jakich zasadach następuje wydanie: protokół, liczniki, klucze, rzeczy pozostające. I wreszcie oświadczenia sprzedającego dotyczące braku lokatorów, braku sporów, braku ukrytych umów – to są te zdania, które robią różnicę, gdy “coś wyjdzie”.

5 pułapek, które rozwalają bezpieczeństwo

Najczęstsza pułapka to ogólniki. Zdanie typu “kupujący zna stan prawny i nie wnosi zastrzeżeń” potrafi później utrudniać dochodzenie roszczeń, jeśli ryzyka nie były ujawnione lub zrozumiane. Kolejna pułapka to “szczegóły ustalimy później” – to jest jak zaproszenie do konfliktu, bo później pojawią się inne emocje, inne interesy i mniej dobrej woli.

Niebezpieczne jest też wpisanie zadatku bez jasnych scenariuszy, kiedy jest zwracany (np. odmowa kredytu przy spełnieniu określonych warunków) i jak dokumentuje się takie zdarzenia. Równie ważne są terminy i sposób doręczeń – jeśli nie wiesz, czy oświadczenie dotarło, to w sporze jesteś w błocie.

Wzorcowa checklista przed podpisem

Przed podpisaniem przedwstępnej dobrze jest zatrzymać się i zadać sobie jedno pytanie: czy umowa pozwala mi przewidzieć, co się wydarzy w trzech trudnych sytuacjach – odmowa kredytu, opóźnienie dokumentów, brak stawiennictwa na akt. Jeśli odpowiedź brzmi “nie do końca”, to znak, że trzeba doprecyzować, zanim wpłacisz pieniądze.

Jak domknąć temat w umowie przyrzeczonej

Dobra przedwstępna powinna prowadzić wprost do aktu końcowego. To znaczy, że warunki, dokumenty i terminy muszą być zbieżne z tym, co finalnie będzie podpisane. Wtedy akt jest formalnym domknięciem procesu, a nie polem bitwy.