Wniosek

Zadatek nie jest „premią za podpis”. Jest narzędziem, które nagradza przewidywalny proces. Jeśli umowa ma konkretne warunki i terminy, zadatek działa na Twoją korzyść. Jeśli umowa jest ogólnikowa, zadatek staje się początkiem sporu.

Zadatek jest świetnym narzędziem dyscypliny, ale tylko wtedy, gdy umowa jasno opisuje scenariusze awaryjne: kredyt, dokumenty, terminy i winę stron.

Dlaczego zadatek bywa „miną” dla sprzedającego

Sprzedający często myśli: „wezmę zadatek i mam spokój”. Tymczasem zadatek to narzędzie, które działa w dwie strony. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, może pojawić się obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W praktyce problem nie bierze się z samego przepisu — bierze się z tego, że umowa nie opisuje jasno, kto odpowiada za niedojście do umowy i co uznajemy za „przyczynę” po czyjej stronie.

Zadatek vs zaliczka: po co sprzedającemu zadatek

Zaliczka jest bardziej neutralna — zwykle wraca, gdy do umowy nie dojdzie. Zadatek ma funkcję dyscyplinującą: ma skłonić strony do dowiezienia transakcji. Dla sprzedającego to atut, bo ogranicza ryzyko, że kupujący „zniknie” po tygodniu. Ale żeby zadatek działał bezpiecznie, musisz mieć w umowie opisane warunki, terminy i obowiązki obu stron.

Kredyt: najczęstszy punkt zapalny i źródło sporów

Najwięcej konfliktów dotyczy sytuacji, w której kupujący deklaruje: „bank odmówił”. Sprzedający pyta: „czy na pewno?”, „czy próbowałeś?”, „czy zrobiłeś to na czas?”. I zaczyna się spór o to, czy odmowa kredytu to wina kupującego, czy „okoliczność niezależna”. Rozwiązanie jest proste, choć wymaga dyscypliny: warunek kredytowy w umowie powinien być konkretny. Ile wniosków, do jakich banków, w jakim terminie, co uznajemy za odmowę i jakie dokumenty kupujący ma okazać. Wtedy nie dyskutujecie o emocjach, tylko o faktach.

Dokumenty i terminy: sprzedający też ma obowiązki

Sprzedający często nie docenia, że opóźnienia w dokumentach (promesa banku, zaświadczenia, zgody współuprawnionych, rozliczenia) mogą zostać uznane za przyczynę leżącą po jego stronie. Jeśli kupujący jest gotowy, a sprzedający nie dowozi papierów i termin się rozjeżdża, temat zadatku zaczyna żyć własnym życiem. Dlatego umowa powinna opisywać, jakie dokumenty dostarcza sprzedający i do kiedy.

Jak skonstruować umowę, żeby zadatek był bezpieczny

Bezpieczna umowa przedwstępna dla sprzedającego ma jasne scenariusze: co jeśli kredyt nie wyjdzie, co jeśli dokumenty się opóźnią, co jeśli ktoś nie stawi się do aktu. Dodatkowo warto uregulować tryb komunikacji i dowodów (np. doręczenia, potwierdzenia z banku), bo w sporze liczą się dokumenty.