Wniosek

Lokator to nie problem, jeśli wiesz, jaki ma tytuł i jeśli umowa przenosi Cię przez temat wydania w sposób sterowalny. Problem zaczyna się wtedy, gdy kupujesz „na słowo”, a nie na mechanizm.

Największe ryzyko nie polega na tym, że „ktoś jest w środku”, tylko na tym, że jest w środku na podstawie tytułu prawnego, który będzie wiązał także Ciebie.

Dlaczego to temat wysokiego ryzyka (nawet gdy KW jest „czysta”)

Możesz mieć idealną księgę wieczystą, brak hipotek i brak ostrzeżeń, a mimo to kupić nieruchomość, której nie przejmiesz wtedy, kiedy planowałeś. Dzieje się tak wtedy, gdy ktoś korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu lub innego tytułu (użyczenie, dożywocie, służebność mieszkania). W praktyce to ryzyko „operacyjne”: Twoje plany życiowe lub inwestycyjne rozbijają się o fakt, że lokal nie jest wolny.

Najem „na papierze” vs stan faktyczny

Pierwszy krok to ustalenie, czy lokator istnieje tylko jako fakt (ktoś mieszka), czy jako prawo (ktoś ma umowę lub inne uprawnienie). Czasem sprzedający mówi: „to znajomy, wyjdzie przed aktem”. Tylko że w nieruchomościach nie kupuje się deklaracji – kupuje się stan prawny i stan faktyczny, a oba trzeba udokumentować i domknąć w umowie.

Co sprawdzić przed podpisaniem czegokolwiek

Bez wchodzenia w „checklisty na 3 strony”, najważniejsze są trzy obszary: dokumenty (czy jest umowa, jakie są terminy, jak wygląda wypowiedzenie), pieniądze (czy są zaległości i kto je ponosi) i wydanie (kiedy i na jakich zasadach lokal ma być przekazany). To są te punkty, na których powstaje 90% sporów.

Jak zabezpieczyć się w umowie (żeby nie zostać z problemem)

Jeżeli lokal ma być wolny – niech to będzie twardy warunek umowy i element ceny/terminu. W praktyce często działa mechanizm: część ceny jest płatna dopiero po wydaniu lokalu wolnego od osób i rzeczy, z protokołem, licznikami i kluczami. Wtedy sprzedający ma realną motywację, a kupujący ma realne bezpieczeństwo.

Jeżeli kupujesz lokal z najemcą świadomie (np. inwestycyjnie) – umowa powinna opisać, jakie są zasady kontynuacji najmu, jakie są zabezpieczenia (kaucja), jakie są rozliczenia mediów i jakie są oświadczenia sprzedającego co do braku zaległości oraz sporu.