Większość mieszkań na rynku wtórnym ma w dziale IV księgi wieczystej hipotekę banku sprzedającego. To normalne — ale bezpieczne przeprowadzenie takiej transakcji wymaga żelaznej kolejności kroków. W złej kolejności ryzykujesz zapłatę za mieszkanie, które pozostanie obciążone cudzym długiem.
Hipoteka w księdze to nie powód do ucieczki
Hipoteka zabezpiecza kredyt sprzedającego i jest „przypięta” do nieruchomości — kupując, przejmujesz nieruchomość z obciążeniem, o ile nie zostanie ono zdjęte. Cała sztuka polega więc na tym, żeby dług został spłacony z Twojej ceny, a hipoteka — skutecznie wykreślona.
Bezpieczny mechanizm spłaty krok po kroku
Fundament to trzy dokumenty i właściwa kolejność: zaświadczenie banku sprzedającego o aktualnym saldzie kredytu z numerem rachunku do spłaty całkowitej, promesa — zobowiązanie banku, że po spłacie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki, oraz zapisy umowy, w których część ceny odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio na rachunek banku, a dopiero nadwyżka do sprzedającego. Po spłacie bank wydaje tzw. list mazalny i hipoteka zostaje wykreślona z księgi.
Pieniądze najpierw gaszą dług, potem trafiają do sprzedającego — nigdy odwrotnie.
Gdzie popełnia się błędy
Klasyka: cała cena przelana sprzedającemu „bo obiecał spłacić kredyt”; nieaktualne zaświadczenie o saldzie (dług rośnie o odsetki); promesa, która wygasła przed dniem aktu; brak zabezpieczenia na wypadek, gdyby saldo okazało się wyższe niż deklarowane. Każdy z tych błędów bywa bardzo kosztowny — i każdy jest w pełni do uniknięcia dobrymi zapisami.
Gdy Ty też kupujesz na kredyt
Dochodzi drugi bank i drugi harmonogram: Twój bank uruchomi środki po spełnieniu własnych warunków, często bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego. Umowa przedwstępna i akt muszą być spójne z oboma procesami kredytowymi — to typowy punkt, w którym transakcje się przeciągają, jeśli nikt nie zapiął terminów zawczasu.
W ASAP układamy cały mechanizm spłaty i pilnujemy go do wykreślenia hipoteki — po Twojej stronie stołu.