Ceny wywoławcze na licytacjach komorniczych — zwykle trzy czwarte, a przy drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania — działają na wyobraźnię. Zanim jednak wpłacisz rękojmię, warto rozumieć, co dokładnie kupujesz i jakich ryzyk nie widać w obwieszczeniu.
Jak działa licytacja komornicza
Nieruchomość dłużnika sprzedawana jest w trybie egzekucji: obwieszczenie o licytacji, rękojmia wpłacana przed przystąpieniem, licytacja, przybicie dla najwyższej oferty, a po wykonaniu warunków — przysądzenie własności przez sąd. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu przenosi własność i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej.
Skąd biorą się niższe ceny
Dyskonto nie bierze się znikąd: to cena za ograniczoną możliwość obejrzenia lokalu, ryzyko stanu technicznego, czas trwania procedury i — przede wszystkim — ryzyko związane z osobami zajmującymi lokal. Dobra wiadomość: prawomocne przysądzenie własności porządkuje większość obciążeń hipotecznych, które co do zasady wygasają, a wierzyciele zaspokajają się z ceny.
Na licytacji nie kupujesz mieszkania „po okazyjnej cenie” — kupujesz pakiet: cenę razem z ryzykiem.
Główne ryzyka: lokatorzy i stan lokalu
Największy problem praktyczny to zajmujący lokal dłużnik lub inne osoby. Przysądzenie własności jest tytułem do wprowadzenia w posiadanie, ale droga do faktycznego przejęcia lokalu potrafi zająć miesiące — a przepisy chroniące przed eksmisją „na bruk” dotyczą także nabywcy z licytacji. Do tego dochodzą: stan techniczny znany często tylko z operatu, zaległości wobec wspólnoty czy służebności, które nie wygasają automatycznie.
Jak podejść do licytacji rozsądnie
Przed licytacją: analiza księgi wieczystej i operatu szacunkowego, ustalenie, kto zajmuje lokal, wizja lokalna choćby z zewnątrz, twardy limit cenowy uwzględniający koszty ryzyka. Po przysądzeniu: sprawny wpis do księgi i przemyślana strategia przejęcia lokalu. Licytacje bywają świetnymi okazjami — dla przygotowanych.
W ASAP analizujemy nieruchomości przed licytacją i prowadzimy nabywców przez całą procedurę — od obwieszczenia po przejęcie kluczy.