Księga wieczysta to publiczny rejestr, który możesz sprawdzić online w kilka minut — wystarczy numer księgi. Problem w tym, że „sprawdzić” i „zrozumieć” to dwie różne rzeczy. Poniżej przewodnik po czterech działach księgi z perspektywy kupującego.
Dział I — co naprawdę kupujesz
Dział I-O opisuje nieruchomość: położenie, powierzchnię, numer działki. Porównaj te dane z ogłoszeniem i wypisem z ewidencji gruntów — rozbieżności w metrażu czy numerach działek to pierwszy sygnał ostrzegawczy.
Dział II — kto naprawdę sprzedaje
Tu znajdziesz właściciela i podstawę nabycia. Jeśli sprzedający nabył nieruchomość w spadku lub darowiźnie, sprawdzenie kręgu spadkobierców i potencjalnych roszczeń o zachowek jest obowiązkowe.
„Czysta księga” to za mało. Liczy się także to, jak właściciel do niej trafił.
Działy III i IV — obciążenia i hipoteki
Dział III to prawa i roszczenia osób trzecich: służebności, prawo dożywocia, ostrzeżenia o egzekucji. Dział IV to hipoteki. Wpis hipoteki nie przekreśla zakupu — ale wymaga mechanizmu bezpiecznej spłaty w umowie.
Czego księga nie powie
Księga nie pokaże zameldowanych lokatorów, zaległości czynszowych, sporów sąsiedzkich ani planów drogi za oknem. Dlatego weryfikacja księgi to początek analizy, nie jej koniec.