Podatki potrafią zmienić rachunek całej transakcji o dziesiątki tysięcy złotych — a większość niespodzianek wynika nie ze stawek, tylko z terminów i wyjątków, o których nikt kupującemu nie powiedział. Oto mapa najważniejszych zasad. Przepisy podatkowe się zmieniają, więc przed transakcją zawsze warto potwierdzić aktualny stan prawny — od tego m.in. jesteśmy.
Kupujesz: PCC i kiedy go nie zapłacisz
Przy zakupie na rynku wtórnym płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — co do zasady 2% wartości rynkowej, pobierany przez notariusza przy akcie. Ważne wyjątki: kupujący pierwsze mieszkanie (osoby, które nigdy nie miały nieruchomości mieszkalnej) mogą korzystać ze zwolnienia z PCC, a na drugim biegunie — nabywcy hurtowi: przy zakupie kolejnych lokali w tej samej inwestycji stawka potrafi wzrosnąć do 6%. Na rynku pierwotnym PCC od zakupu nie występuje — cena zawiera VAT.
Sprzedajesz: 19% i zasada pięciu lat
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) oznacza podatek dochodowy 19% od dochodu — czyli od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia i nakładami. Po upływie tego okresu sprzedaż jest wolna od podatku. Diabeł tkwi w ustaleniu daty nabycia i wysokości kosztów — tu popełnia się najwięcej błędów.
W podatkach od nieruchomości rzadko przegrywa się na stawce — przegrywa się na terminach.
Ulga mieszkaniowa — legalny sposób na zero podatku
Nawet sprzedając przed upływem 5 lat, możesz nie zapłacić podatku, jeśli przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe — m.in. zakup innego mieszkania lub domu, spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe czy remont — w ustawowym terminie liczonym od końca roku sprzedaży. Katalog wydatków jest sformalizowany, a dokumentowanie ma znaczenie: warto zaplanować ulgę przed sprzedażą, nie po niej.
Spadki i darowizny — liczenie terminów bywa zaskakujące
Dobra wiadomość dla spadkobierców: przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości 5-letni termin liczy się od nabycia przez spadkodawcę, nie przez Ciebie — często oznacza to brak podatku. Przy darowiznach termin biegnie na nowo od otrzymania darowizny. Do tego dochodzi podatek od spadków i darowizn ze zwolnieniem dla najbliższej rodziny — pod warunkiem zgłoszenia w terminie. Więcej w artykule o mieszkaniu ze spadku.
W ASAP analizujemy skutki podatkowe transakcji zanim ją przeprowadzisz — bo po podpisaniu aktu na optymalizację jest już za późno.