Trzeci miesiąc bez czynszu, telefon milczy, a w Twoim mieszkaniu mieszka ktoś, kto przestał za nie płacić. To scenariusz, którego boi się każdy wynajmujący. Droga wyjścia istnieje — ale trzeba nią iść dokładnie po przepisach, bo każdy skrót działa na korzyść lokatora.
Czego robić nie wolno — i dlaczego to ważne
Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy, odcięcie prądu czy wody — to działania bezprawne, które narażają Cię na odpowiedzialność karną i cywilną, a w sporze sądowym zamieniają Cię z poszkodowanego w sprawcę. Ochrona praw lokatorów działa nawet wobec niepłacących — dlatego jedyną skuteczną bronią właściciela jest procedura.
Wypowiedzenie umowy: procedura z terminami
Przy zwłoce z czynszem za trzy pełne okresy płatności możesz wypowiedzieć najem — ale najpierw musisz na piśmie uprzedzić lokatora i wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na spłatę. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu wypowiedzenie (na piśmie, z zachowaniem miesięcznego okresu) jest skuteczne. Pominięcie któregokolwiek kroku wywraca całą procedurę — i cofa Cię na start.
W sporze z lokatorem wygrywa nie ten, kto ma rację, tylko ten, kto ma rację udokumentowaną.
Eksmisja: jak wygląda naprawdę
Po skutecznym wypowiedzeniu lokator zajmuje lokal bez tytułu — możesz żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie i wystąpić z pozwem o eksmisję. Sąd bada, czy pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego (m.in. kobiety w ciąży, małoletni, obłożnie chorzy) — a oczekiwanie na lokal od gminy potrafi trwać. Równolegle warto dochodzić zaległości: nakaz zapłaty i egzekucja z wynagrodzenia bywają skuteczniejszym motywatorem niż sama eksmisja.
Dlaczego najem okazjonalny zmienia wszystko
Przy najmie okazjonalnym z kompletem dokumentów pomijasz proces o eksmisję: po wygaśnięciu umowy występujesz o nadanie klauzuli wykonalności aktowi, w którym najemca poddał się egzekucji, i sprawę przejmuje komornik. Różnica liczona jest w miesiącach, czasem latach — pisaliśmy o tym w osobnym poradniku.
W ASAP prowadzimy sprawy niepłacących lokatorów od wezwania po egzekucję — a przyszłe umowy konstruujemy tak, żebyś do tego artykułu nie musiał wracać.