Podpisany akt notarialny i pieniądze na koncie nie zamykają tematu. Jako sprzedający odpowiadasz wobec kupującego z tytułu rękojmi — z mocy samego prawa, nawet jeśli w umowie nie ma o niej ani słowa. Warto wiedzieć, jak ta odpowiedzialność wygląda i co można z nią zrobić.
Rękojmia działa z mocy prawa
Sprzedający odpowiada za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej. Przy nieruchomościach odpowiedzialność za wady fizyczne trwa 5 lat od wydania. Kupujący może żądać m.in. usunięcia wady lub obniżenia ceny, a przy wadach istotnych — nawet odstąpić od umowy. Kluczowe: odpowiadasz za wady, które istniały w chwili sprzedaży, także te, o których sam nie wiedziałeś.
Za jakie wady odpowiada sprzedający
Typowe spory dotyczą: zawilgocenia i zagrzybienia, wad instalacji, samowoli budowlanych i nielegalnych przeróbek, przecieków dachu czy tarasu, rozbieżności metrażu. Wada prawna to z kolei np. obciążenie, o którym kupujący nie wiedział. Granicą odpowiedzialności jest wiedza kupującego: nie odpowiadasz za wady, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy — dlatego tak ważne jest, co i jak ujawniono w akcie.
Najlepszą tarczą sprzedającego jest uczciwość dobrze udokumentowana w umowie.
Jak zgodnie z prawem ograniczyć odpowiedzialność
Między osobami prywatnymi odpowiedzialność z rękojmi można umownie ograniczyć, a nawet wyłączyć — z jednym twardym wyjątkiem: wyłączenie nie działa co do wad, które sprzedający podstępnie zataił. Skuteczna klauzula wymaga jednak przemyślanej redakcji; lakoniczne „strony wyłączają rękojmię” bywa podważane. Uzupełnieniem jest rzetelne ujawnienie znanych usterek wprost w akcie — czego kupujący był świadomy, tego później nie zareklamuje.
Dobre praktyki sprzedającego
Opisz znane wady w umowie zamiast je maskować; zachowaj dokumentację stanu lokalu (zdjęcia, protokół wydania); przechowuj korespondencję z kupującym. A przede wszystkim — zadbaj o redakcję umowy sprzedaży zanim ją podpiszesz, bo to wtedy, nie po zgłoszeniu roszczeń, kształtuje się Twoja pozycja.
W ASAP przy obsłudze sprzedaży standardowo projektujemy zapisy minimalizujące Twoją odpowiedzialność po transakcji — zgodnie z prawem i bez naruszania interesów kupującego.