Dom jak z katalogu, tylko metraż w ogłoszeniu jakoś większy niż w dokumentach. Dobudowana weranda, zaadaptowane poddasze, garaż zamieniony w pokój — polskie domy pełne są zmian, których nie widziały żadne urzędy. Problem w tym, że samowola przechodzi na kupującego razem z kluczami.
Czym jest samowola — szersze pojęcie, niż myślisz
Samowola to nie tylko budynek postawiony bez pozwolenia. To także rozbudowa, nadbudowa, zmiana konstrukcji czy zmiana sposobu użytkowania bez wymaganych zgłoszeń — oraz budowa niezgodna z zatwierdzonym projektem. Nawet „drobiazgi” jak taras czy ganek bywają formalnie istotne.
Jak wykryć samowolę przed zakupem
Porównujemy stan faktyczny z dokumentami: projektem i pozwoleniem na budowę, zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub pozwoleniem na użytkowanie, kartoteką budynku w ewidencji, mapą zasadniczą. Rozbieżność powierzchni, obrysu budynku albo liczby kondygnacji między dokumentami a rzeczywistością to sygnał do pogłębienia badania — i do rozmowy o cenie.
Sprzedający sprzedaje dom taki, jaki stoi. Urzędy widzą dom taki, jaki jest w papierach. Różnicę kupujesz Ty.
Co grozi nowemu właścicielowi
Postępowanie legalizacyjne z opłatą, a w skrajnych przypadkach nakaz rozbiórki — obowiązki te obciążają aktualnego właściciela, nie sprawcę samowoli. Do tego problemy z ubezpieczeniem, kredytowaniem i przyszłą sprzedażą. Dlatego wykrytą samowolę wycenia się przed zakupem: jako koszt legalizacji odjęty od ceny albo jako warunek w umowie przedwstępnej.
Legalizacja: kiedy możliwa i ile kosztuje
Ścieżki są dwie: standardowa procedura legalizacyjna oraz — dla starych samowoli — tryb uproszczony po latach od zakończenia budowy. Wymagana jest dokumentacja techniczna i zgodność z planem miejscowym. W ASAP sprawdzamy dom przed zakupem, a wykryte samowole przekładamy na konkretne zapisy umowy: kto legalizuje, za ile i co się dzieje, jeśli się nie uda.