Kupiłeś mieszkanie od dewelopera na wczesnym etapie, a plany się zmieniły? Albo odwrotnie — chcesz kupić lokal w inwestycji, w której deweloper nie ma już nic wolnego? Rozwiązaniem bywa cesja: przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na nową osobę.
Na czym polega cesja
Cedent (dotychczasowy nabywca) przenosi na cesjonariusza (nowego nabywcę) ogół praw i obowiązków z umowy deweloperskiej: prawo do lokalu po ukończeniu budowy, ale też obowiązek dalszych wpłat. Nowy nabywca wchodzi w buty poprzednika — dlatego zanim wejdzie, powinien te buty dokładnie obejrzeć: przeczytać umowę deweloperską, prospekt i historię wpłat tak, jakby kupował od dewelopera bezpośrednio.
Zgoda dewelopera i warunki umowy
Większość umów deweloperskich uzależnia cesję od zgody dewelopera — bywa odpłatna, bywa odmawiana. Sprawdzamy też formę: skoro umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego, cesja również powinna być zawarta notarialnie, wraz z ujawnieniem roszczenia nowego nabywcy w księdze wieczystej gruntu. „Cesja na zwykłej umowie z parafką” to proszenie się o spór.
W cesji nie kupujesz mieszkania — kupujesz czyjąś umowę. Ze wszystkim, co w niej dobre i złe.
Odstępne, podatki i finansowanie
Rozliczenie składa się zwykle ze zwrotu wpłat dokonanych deweloperowi oraz odstępnego — wynagrodzenia cedenta. Uwaga na skutki podatkowe po obu stronach (różne w zależności od statusu cedenta) i na finansowanie: bank kredytujący cesjonariusza musi zaakceptować taką konstrukcję, co wymaga wcześniejszego zgrania dokumentów.
Ryzyka po obu stronach
Cesjonariusz przejmuje spory i zaległości cedenta wobec dewelopera, jeśli ich nie wyłączy; cedent bez dobrze napisanej umowy może odpowiadać za zdarzenia już po cesji. W ASAP prowadzimy cesje od analizy umowy deweloperskiej po akt — reprezentując tę stronę, która nam zaufała.