Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego i podlega ustawie deweloperskiej — to daje kupującemu ważne minimum ochrony. Ale w ramach tego minimum jest ogromna przestrzeń, którą deweloper zagospodarowuje na swoją korzyść. Twoim zadaniem jest ją odzyskać.
Umowę pisali prawnicy dewelopera — nie Twoi
Projekt umowy przychodzi od dewelopera i jest dopracowany w każdym szczególe — tyle że pod interes sprzedającego. Asymetria kar umownych, szerokie klauzule zmiany terminu, furtki przy metrażu. Nic z tego nie jest nielegalne; po prostu nikt nie zadbał o Twoją stronę stołu.
Siedem punktów krytycznych
Sprawdzamy zawsze: 1) rachunek powierniczy — otwarty czy zamknięty i co realnie chroni Twoje wpłaty; 2) harmonogram płatności — czy wpłaty idą za postępem budowy; 3) kary umowne — czy są symetryczne dla obu stron; 4) klauzule zmiany metrażu — dopuszczalne odchylenie i prawo odstąpienia; 5) terminy — zakończenia budowy, odbioru i przeniesienia własności, z konsekwencjami opóźnień; 6) standard wykończenia — opisany mierzalnie, nie marketingowo; 7) warunki odstąpienia — kiedy możesz wyjść z umowy bez straty.
W umowie deweloperskiej nie chodzi o to, co jest napisane — chodzi o to, czego nie napisano.
Prospekt informacyjny — czytaj razem z umową
Prospekt to obowiązkowy załącznik opisujący inwestycję, otoczenie i sytuację prawną gruntu. Porównujemy go z umową i stanem faktycznym: co powstanie na sąsiednich działkach, jakie jest obciążenie hipoteczne gruntu, czy deweloper ma prawomocne pozwolenie na budowę. Rozbieżności między prospektem a umową to poważny sygnał ostrzegawczy.
Czy umowę deweloperską da się negocjować?
Częściej, niż się sądzi — zwłaszcza zapisy o karach, terminach i odbiorze. Deweloperzy niechętnie ruszają wzorzec, ale dobrze uargumentowane uwagi prawnika regularnie kończą się aneksami lub kartą uzgodnień. A nawet gdy negocjacje się nie powiodą, wiesz dokładnie, jakie ryzyko podpisujesz — i możesz podjąć świadomą decyzję.
W ASAP analizujemy umowy deweloperskie i prospekty, przygotowujemy uwagi do negocjacji i towarzyszymy przy odbiorze — reprezentując wyłącznie Ciebie.