Polska reguluje nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców od ponad wieku — i przepisy te wciąż działają, choć dla większości nabywców z Unii Europejskiej straciły ostrość. Problem w tym, że granice wyjątków bywają nieintuicyjne, a skutek błędu jest maksymalnie dotkliwy: nieważność nabycia.
Kto jest „cudzoziemcem” w rozumieniu przepisów
Nie tylko osoba bez polskiego obywatelstwa. Cudzoziemcem bywa także spółka z siedzibą w Polsce kontrolowana przez podmioty zagraniczne — to zaskakuje przedsiębiorców kupujących „na polską spółkę”. Status nabywcy trzeba więc badać także na poziomie struktury właścicielskiej.
Kiedy zezwolenie jest wymagane
Zasadą jest wymóg zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości. Procedura wymaga wykazania więzi z Polską i trwa miesiącami — dlatego planuje się ją przed podpisaniem jakichkolwiek umów z twardymi terminami.
Zezwolenie dla cudzoziemca to nie formalność do „załatwienia po drodze” — to warunek ważności całej transakcji.
Najważniejsze wyjątki
Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nabywają nieruchomości co do zasady bez zezwolenia. Dla pozostałych istotny jest wyjątek dla samodzielnego lokalu mieszkalnego — typowe mieszkanie kupisz bez zezwolenia — oraz szereg wyjątków rodzinnych i związanych z długością pobytu w Polsce. Uwaga: wyjątki bywają wyłączone w strefie nadgranicznej i przy gruntach rolnych.
Skutki pominięcia i praktyka transakcyjna
Nabycie wbrew ustawie jest nieważne — notariusz odmówi aktu, a wpis do księgi nie nastąpi. W praktyce transakcję z nabywcą spoza EOG układa się dwuetapowo, z terminami dopasowanymi do procedury zezwoleniowej. W ASAP analizujemy status nabywcy i prowadzimy takie transakcje od wniosku po akt — po stronie kupującego albo sprzedającego.