„Przepiszę na ciebie mieszkanie” — w polskich rodzinach to zdanie pada często, ale mało kto wie, że można je zrealizować na dwa zupełnie różne sposoby. Wybór między darowizną a dożywociem ma poważne skutki: dla bezpieczeństwa seniora, dla przyszłego zachowku i dla podatków.
Dwie umowy, dwa różne światy
Darowizna to bezpłatne przekazanie własności — obdarowany nie zobowiązuje się do niczego (poza ogólną wdzięcznością). Umowa dożywocia to wymiana: senior przenosi własność, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie — mieszkanie, wyżywienie, opiekę, pomoc w chorobie. Obie wymagają formy aktu notarialnego, ale ich konsekwencje prawne dzieli przepaść.
Bezpieczeństwo seniora: dożywocie wygrywa
Prawa dożywotnika ujawnia się w księdze wieczystej i obciążają nieruchomość niezależnie od tego, kto będzie jej właścicielem. Gdy relacje się psują, dożywocie daje realne narzędzia — od zamiany świadczeń na rentę po, w skrajnych przypadkach, rozwiązanie umowy przez sąd. Darowiznę odwołać jest znacznie trudniej: wymaga rażącej niewdzięczności obdarowanego, którą trzeba udowodnić.
Darowizna opiera się na zaufaniu. Dożywocie — na zobowiązaniu zapisanym w akcie i księdze wieczystej.
Zachowek: kluczowa różnica, o której się nie mówi
Nieruchomość przekazana darowizną co do zasady dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku — obdarowany może po latach usłyszeć roszczenia rodzeństwa. Nieruchomość przekazana dożywociem nie jest darowizną — ma charakter odpłatny — więc do zachowku się jej nie dolicza. Dla rodzin z kilkorgiem dzieci, z których jedno opiekuje się rodzicami, bywa to argument rozstrzygający. Szerzej piszemy o tym w artykule o zachowku.
Perspektywa nabywcy i kupującego z rynku
Dla nabywcy dożywocie oznacza realne, wieloletnie zobowiązania — warto je precyzyjnie opisać w akcie. A jeśli kupujesz mieszkanie z rynku i w dziale III księgi widnieje dożywocie lub służebność mieszkania — traktuj to jako czerwone światło: prawo seniora do zamieszkiwania przejdzie razem z lokalem na Ciebie.
W ASAP doradzamy przy przekazywaniu nieruchomości w rodzinie: porównujemy warianty (darowizna, dożywocie, testament) dla Twojej konkretnej sytuacji i przygotowujemy transakcję u notariusza.