Kaucja to najczęstsze pole bitwy przy końcu najmu: właściciel widzi zniszczenia, najemca — normalne zużycie, a obie strony — swoje pieniądze. Tymczasem zasady są jasne, a spory biorą się głównie z braku dokumentacji.
Ile może wynosić kaucja
Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kaucja jest limitowana ustawowo — co do zasady do dwunastokrotności miesięcznego czynszu; przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym limit jest niższy (sześciokrotność). Rynkowy standard to jedno-dwumiesięczny czynsz — wyższa kaucja bywa sygnałem, że właściciel miał złe doświadczenia, ale też barierą dla dobrych najemców.
Na co wolno zaliczyć kaucję
Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu: zaległy czynsz, opłaty, odszkodowanie za uszkodzenia ponad normalne zużycie. Nie służy do „karania” za wypowiedzenie umowy ani do pokrywania zwykłego odświeżenia lokalu po latach użytkowania — malowanie po trzech latach najmu to koszt właściciela, wyrwane drzwi szafy już nie.
Granica biegnie między zużyciem a zniszczeniem — a wyznacza ją protokół i zdjęcia, nie pamięć stron.
Termin i sposób zwrotu
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu udokumentowanych należności. Dobre umowy precyzują mechanizm: rozliczenie na piśmie, z wyszczególnieniem potrąceń i dowodami (faktury, zdjęcia). Ryczałtowe „zatrzymuję całość, bo było brudno” nie obroni się w sądzie.
Jak dokumentować, żeby nie było sporu
Fundament to protokół z fotografiami przy wydaniu i przy zwrocie lokalu — te same kadry, ta sama lista wyposażenia. W ASAP wpisujemy zasady kaucji i rozliczeń wprost do umowy najmu, a protokoły przygotowujemy jako jej załączniki. Spór, którego nie da się wygrać, najlepiej uczynić niemożliwym do rozpoczęcia.