Najem okazjonalny ma jedno ważne ograniczenie: jest dla wynajmujących będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności w zakresie wynajmu. Gdy wynajmujesz w ramach firmy — od kilku mieszkań „na działalności” po spółkę z pakietem lokali — ustawodawca przewidział odpowiednik: najem instytucjonalny.
Dla kogo jest najem instytucjonalny
Dla wynajmującego prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali — niezależnie od formy: JDG, spółka, fundusz. Po stronie najemcy nic się nie zmienia: to nadal najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.
Czym różni się od okazjonalnego
Konstrukcja jest bliźniacza — z kluczowymi różnicami: umowa może być zawarta na dowolnie długi czas oznaczony (bez limitu 10 lat), a najemca w notarialnym oświadczeniu o poddaniu się egzekucji przyjmuje do wiadomości, że w razie eksmisji nie przysługuje mu lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe — nie wskazuje się więc lokalu zastępczego ani nie zbiera oświadczenia jego właściciela. To upraszcza komplet dokumentów.
Instytucjonalny to okazjonalny bez najsłabszego ogniwa — bez lokalu zastępczego, który lubił się dezaktualizować.
Dokumenty i konstrukcja
Umowa na czas oznaczony + notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu. Do tego standard dobrej praktyki: protokół, precyzyjna kaucja (ustawowo limitowana), zasady podwyżek i rozliczeń. Po wygaśnięciu umowy droga jest analogiczna jak przy okazjonalnym: klauzula wykonalności i komornik, bez procesu o eksmisję.
Który najem wybrać
Wynajmujesz prywatnie 1–2 mieszkania — okazjonalny. Wynajmujesz w ramach działalności — instytucjonalny nie jest opcją, tylko właściwym trybem. W ASAP przygotowujemy komplety dokumentów dla obu konstrukcji i doradzamy przy przechodzeniu z najmu prywatnego na firmowy.