Rynek rośnie, koszty rosną — a czynsz w umowie stoi. Wynajmujący pyta: mogę podnieść? Najemca pyta: musi się zgodzić? Odpowiedź zależy od rodzaju umowy i od tego, co strony zapisały na początku.
Tryb: wypowiedzenie wysokości czynszu
Przy najmie lokalu mieszkalnego podwyżka następuje przez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu — na piśmie, z zachowaniem ustawowego terminu (co do zasady trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego). Najemca może żądać uzasadnienia i kalkulacji podwyżki, a wygórowaną — zakwestionować przed sądem; do rozstrzygnięcia płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.
Granice podwyżek
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza podwyżki przekraczające określone progi odniesione do wartości odtworzeniowej lokalu — wynajmujący musi wtedy wykazać ich zasadność (koszty utrzymania, godziwy zysk). Częstotliwość podwyżek również jest limitowana. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym strony mają większą swobodę — podwyżki działają na zasadach opisanych w umowie.
Dobra umowa najmu podnosi czynsz sama — według jasnej reguły, a nie corocznych negocjacji.
Klauzula waloryzacyjna — podwyżka bez wypowiadania
Najczystsze rozwiązanie: klauzula waloryzacyjna w umowie, np. coroczna zmiana czynszu o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS. Automatyzm eliminuje spory, ale klauzula musi być napisana precyzyjnie: który wskaźnik, z jaką datą, od kiedy działa nowa stawka i co przy deflacji.
Praktyka dla obu stron
Wynajmującemu radzimy waloryzację wpisaną od początku; najemcy — czytanie tej klauzuli przed podpisem. W ASAP piszemy umowy najmu z regułami zmiany czynszu, które po prostu działają — po tej stronie stołu, która nas angażuje.