Czytanie aktu u notariusza bywa maratonem, w którym strony przestają słuchać po trzeciej stronie. Tymczasem sekcja „oświadczeń” to miejsce, gdzie rozstrzyga się większość przyszłych sporów — na długo zanim ktokolwiek pomyśli o sądzie.
Po co w akcie tyle oświadczeń
Oświadczenia opisują stan, za który sprzedający bierze odpowiedzialność: że nieruchomość nie jest obciążona ponad ujawnione, że nie ma zaległości, że nikt nie jest zameldowany, że nie toczą się postępowania. To one wyznaczają granicę między „kupiłem świadomie” a „zostałem wprowadzony w błąd”.
Oświadczenia, o które warto walczyć
Po stronie kupującego: brak osób zameldowanych i uprawnionych do zamieszkiwania, brak zaległości wobec wspólnoty i dostawców mediów, brak postępowań (egzekucyjnych, administracyjnych, sądowych), brak umów najmu (por. mieszkanie z lokatorem) i przedwstępnych z innymi osobami, zgodność stanu technicznego z ujawnionym, źródło pochodzenia środków przy zakupie do majątku osobistego. Po stronie sprzedającego: ujawnienie znanych wad — bo czego kupujący był świadomy, tego później nie zareklamuje.
Akt notarialny czyta się raz, przy stole. Oświadczenia z niego pracują latami.
Co daje nieprawdziwe oświadczenie sprzedającego
Otwarta droga do odpowiedzialności: rękojmia (o ile wada tkwiła w chwili sprzedaży), odszkodowanie, a przy świadomym wprowadzeniu w błąd — uchylenie się od skutków oświadczenia woli. Procesowo nieprawdziwe oświadczenie w akcie to dowód, który trudno zbić — dlatego tak ważne, żeby w akcie znalazły się konkretne zapewnienia, nie ogólniki.
Praktyka: jak je formułować
Konkretnie, weryfikowalnie i z sankcją: nie „lokal jest wolny od wad”, lecz precyzyjna lista zapewnień z zastrzeżeniem odpowiedzialności i — tam, gdzie trzeba — zabezpieczeniem części ceny. Projekt aktu dostajesz przed podpisaniem; w ASAP zgłaszamy do niego uwagi w Twoim imieniu, bo po odczytaniu jest już za późno na redakcję.