Porównywarki zestawiają ceny za metr, ale prawdziwa różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym leży w prawie: inne umowy, inne podatki, inne mechanizmy ochrony i zupełnie inne ryzyka. Oto mapa dla kupującego.
Inne umowy, inna droga do własności
Rynek pierwotny: droga wieloetapowa — umowa rezerwacyjna, deweloperska (akt notarialny z reżimem ustawy deweloperskiej), odbiór, wreszcie umowa przenosząca własność. Płacisz w transzach za coś, co powstaje. Rynek wtórny: zwykle umowa przedwstępna i jeden akt przenoszący własność istniejącego lokalu — krócej, ale cały ciężar weryfikacji stanu prawnego spoczywa na Tobie.
Podatki: VAT albo PCC
Od dewelopera kupujesz z VAT wliczonym w cenę — PCC od zakupu nie płacisz. Na rynku wtórnym doliczasz PCC 2% (ze zwolnieniem dla kupujących pierwsze mieszkanie). Przy dużych kwotach ta różnica bywa istotna dla realnego porównania ofert — szerzej w naszym przewodniku podatkowym.
Metr na rynku pierwotnym i wtórnym to dwa różne produkty prawne — porównywanie samych cen to porównywanie okładek.
Ochrona kupującego i rękojmia
Pierwotny daje ustawową siatkę bezpieczeństwa: rachunek powierniczy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, prospekt, 5-letnią rękojmię wobec przedsiębiorcy. Wtórny — swobodę umów: rękojmia istnieje, ale sprzedający-osoba prywatna może ją umownie ograniczyć, a cała ochrona zależy od jakości zapisów, które wynegocjujesz.
Typowe ryzyka każdej ścieżki
Pierwotny: opóźnienia, upadłość dewelopera, różnice metrażu, jakość wykonania. Wtórny: stan prawny (spadki, obciążenia, lokatorzy), stan techniczny i zapisy umów pisanych „na kolanie”. W obu wypadkach analiza przed podpisem kosztuje ułamek tego, co naprawianie błędów po — a my prowadzimy obie ścieżki od pierwszego dokumentu po klucze.