Umowa przedwstępna to moment, w którym transakcja nabiera realnych kształtów — i w którym wpłacasz pierwsze poważne pieniądze. Paradoksalnie to także dokument najczęściej podpisywany „z internetu”, bez analizy. Wyjaśniamy, dlaczego to zły pomysł.
Po co w ogóle umowa przedwstępna
Wiąże strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej — na określonych warunkach i w określonym terminie. Kupującemu daje czas na kredyt i weryfikację nieruchomości, sprzedającemu — pewność poważnego kontrahenta. Prawidłowo napisana jest mapą całej transakcji: cena, zadatek, terminy, warunki, stan lokalu przy wydaniu, konsekwencje uchylania się każdej ze stron.
Forma decyduje o sile Twoich praw
Umowa w zwykłej formie pisemnej daje przy uchyleniu się drugiej strony w zasadzie tylko roszczenia finansowe. Umowa w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić przed sądem samego zawarcia umowy przyrzeczonej — czyli doprowadzić do sprzedaży mimo oporu drugiej strony. Ta różnica bywa bezcenna na rosnącym rynku, gdy sprzedający dostaje lepszą ofertę i próbuje się wycofać.
Forma umowy przedwstępnej to wybór między „oddadzą mi zadatek” a „kupię to mieszkanie mimo wszystko”.
Zapisy, które robią różnicę
Zadatek z precyzyjnym opisem scenariuszy (o różnicy między zadatkiem a zaliczką piszemy tutaj); warunek zawieszający kredytu — co się dzieje, gdy bank odmówi; termin i tryb zawarcia aktu; zobowiązania sprzedającego: wymeldowanie osób, spłata zaległości, wydanie lokalu; kary za opóźnienie wydania; stan techniczny i wyposażenie w załączniku. Każdy z tych punktów pisze się inaczej dla kupującego, a inaczej dla sprzedającego.
Problem ze wzorami „wyważonymi dla obu stron”
Wzór z internetu nie zna Twojej transakcji: nie wie, że sprzedający nabył lokal w spadku, że w księdze jest hipoteka, że kupujesz z kredytem, a lokal ma zameldowanego lokatora. „Wyważony” szablon w praktyce chroni tego, kto lepiej rozumie jego luki — czyli zwykle nie Ciebie.
W ASAP umowa przedwstępna pisana pod Twoją transakcję wchodzi w skład pakietu Bezpieczny (1799 zł) — razem z pełną analizą nieruchomości i opinią prawną.