Ogłoszenia „sprzedam mieszkanie TBS” wprowadzają w błąd już pierwszym słowem: w klasycznym modelu TBS/SIM nikt tu mieszkania nie sprzedaje, bo lokator nie jest jego właścicielem. Co więc naprawdę jest przedmiotem obrotu — i jakie prawa za tym idą?
Jak działa model TBS/SIM
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (dziś: Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) budują lokale na wynajem o umiarkowanym czynszu. Przyszły najemca (lub np. pracodawca) wpłaca partycypację — udział w kosztach budowy, zwykle znaczący, ale nieprzekraczający ustawowego odsetka kosztów — i zawiera umowę najmu. Właścicielem lokalu pozostaje SIM.
Co masz, a czego nie masz
Masz: stabilny najem z regulowanym czynszem i zwrotną (waloryzowaną) partycypację przy zakończeniu najmu. Nie masz: własności — więc nie obciążysz lokalu hipoteką, nie zapiszesz go w testamencie jak swojego, a podnajem i zmiany wymagają zgód. Limity dochodowe i zasady najmu wynikają z ustawy i umów z SIM.
W TBS partycypujesz w kosztach budowy cudzego mieszkania — w zamian za prawo, by w nim mieszkać na dobrych warunkach.
Zbycie partycypacji i „sprzedaż” mieszkania TBS
Rynkowe „sprzedaże TBS” to w istocie cesje praw z partycypacji (mechanizm podobny do cesji deweloperskiej) (tam, gdzie umowa i statut na to pozwalają — bywa, że wymagana jest zgoda towarzystwa albo obrót jest wyłączony!) połączone z wskazaniem nowego najemcy. Ceny takich cesji bywają oderwane od nominalnej partycypacji — a kupujący często nie wie, że nabywa ekspektatywę najmu, nie mieszkanie. Przed taką transakcją czytamy umowę partycypacji, statut SIM i zasady zwrotu — obowiązkowo.
Dojście do własności — kiedy możliwe
Nowsze przepisy dopuszczają w określonych przypadkach rozliczenie partycypacji w czynszu oraz — dla części zasobów i umów — dojście do własności lokalu. To jednak zależy od konkretnego SIM, umowy i rocznika inwestycji; ogłoszeniowe obietnice „wykupu na własność” weryfikujemy w dokumentach, nie w zapewnieniach. W ASAP analizujemy transakcje TBS/SIM od partycypacji po ewentualny wykup.