Kredyt hipoteczny dokłada do transakcji trzeciego gracza — bank — z własnymi procedurami, terminami i wymaganiami. Większość opóźnień i nerwów przy zakupach kredytowych bierze się z niezgrania dokumentów transakcji z procesem bankowym. Da się to zgrać.
Właściwa kolejność kroków
Rozsądna sekwencja: najpierw ocena zdolności i prescoring, potem wybór nieruchomości i jej analiza prawna (bank sprawdzi księgę po swojemu — ale swojego interesu, nie Twojego), następnie umowa przedwstępna skonstruowana pod proces kredytowy, wniosek kredytowy z kompletem dokumentów, decyzja i umowa kredytowa — i dopiero akt notarialny. Odwracanie tej kolejności (najczęściej: przedwstępna podpisana w biegu, przed jakąkolwiek analizą) to główne źródło problemów.
Warunek kredytowy w umowie przedwstępnej
Najważniejszy zapis całej transakcji: co się dzieje z zadatkiem, gdy bank odmówi finansowania. Dobrze napisany warunek precyzuje, ile wniosków i do ilu banków złożysz, w jakim terminie, jak dokumentujesz odmowę — i że w takim wypadku zadatek wraca. Bez tego zapisu odmowa kredytu może oznaczać utratę dziesiątek tysięcy złotych. Terminy w umowie muszą przy tym uwzględniać realny czas procedowania banków, nie optymizm sprzedającego.
Umowa przedwstępna przy kredycie to harmonogram trzech stron — kupującego, sprzedającego i banku. Musi grać dla wszystkich.
Akt notarialny przy kredycie — co jest inaczej
Cena płacona jest zwykle w częściach: wkład własny od Ciebie, reszta uruchamiana przez bank po akcie — często bezpośrednio na rachunek sprzedającego lub jego banku (gdy spłacana jest hipoteka sprzedającego). W akcie precyzyjnie opisuje się terminy i warunki uruchomienia oraz zabezpieczenie sprzedającego na czas między aktem a wypłatą. To standard — ale tylko wtedy, gdy ktoś go dopilnuje.
Twoja hipoteka i formalności po zakupie
Przy akcie składany jest wniosek o wpis hipoteki banku finansującego. Do czasu wpisu bank zwykle pobiera podwyższoną marżę (tzw. ubezpieczenie pomostowe) — warto więc dopilnować sprawnego złożenia i opłacenia wniosków. Po wpisie zostaje kilka formalności: zgłoszenia podatkowe, przepisanie mediów, rozliczenie czynszu — prowadzimy je w pakiecie Ekspert.
W ASAP synchronizujemy transakcję z procesem kredytowym od pierwszej rozmowy — żeby bank był wsparciem, a nie wąskim gardłem.