Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaca zwykle kilka procent ceny. Jedno słowo w umowie — „zadatek” albo „zaliczka” — decyduje o tym, co stanie się z tymi pieniędzmi, jeśli do transakcji nie dojdzie. Różnica bywa warta dziesiątki tysięcy złotych.
Ta sama wpłata, zupełnie inne skutki
Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Gdy umowa upada — niezależnie od przyczyny — podlega zwrotowi. Nie zabezpiecza nikogo; co najwyżej potwierdza powagę intencji. Zadatek to instytucja z prawdziwymi zębami: sankcja finansowa dla strony, z której winy transakcja nie doszła do skutku.
Kiedy zadatek przepada, a kiedy wraca podwójnie
Zasada jest symetryczna. Jeśli od umowy odstępuje się z powodu kupującego — sprzedający może zadatek zatrzymać. Jeśli winny jest sprzedający — kupujący może żądać zwrotu dwukrotności zadatku. Gdy umowa rozwiązuje się z przyczyn niezależnych od stron albo za porozumieniem — zadatek po prostu wraca. Dlatego tak ważne jest precyzyjne opisanie w umowie, co jest czyją odpowiedzialnością — na przykład co się dzieje, gdy bank nie przyzna kupującemu kredytu.
Zadatek działa tak dobrze, jak dobrze napisana jest umowa, w której go zapisano.
Umowa przedwstępna: zwykła czy notarialna?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo u notariusza. Różnica jest zasadnicza: forma notarialna pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem — czyli realnie zmusić drugą stronę do sprzedaży na uzgodnionych warunkach. Przy zwykłej formie pisemnej zostaje Ci tylko rozliczenie zadatku i ewentualne odszkodowanie.
Jak to dobrze zapisać
Dobra umowa przedwstępna precyzuje: wysokość zadatku (zwyczajowo kilka–kilkanaście procent ceny), rachunek i termin wpłaty, warunki, których niespełnienie nie obciąża żadnej strony (np. decyzja kredytowa — tzw. warunek zawieszający), terminy zawarcia umowy przyrzeczonej oraz skutki ich przekroczenia. Każde z tych zdań pisze się inaczej, gdy reprezentuje się kupującego, a inaczej sprzedającego — dlatego szablon „wyważony dla obu stron” w praktyce nie chroni nikogo.
W ASAP piszemy umowy przedwstępne pod konkretną transakcję i konkretną stronę — Twoją. Zanim wpłacisz lub przyjmiesz zadatek, wiesz dokładnie, co się z nim stanie w każdym scenariuszu.