Wilgoć czy pęknięcia widać i da się je naprawić ekipą remontową. Wada prawna jest gorsza: niewidoczna przy oględzinach, a potrafi odebrać nieruchomość albo trwale ograniczyć jej wartość. Dobra wiadomość — prawo daje kupującemu twarde narzędzia.
Czym jest wada prawna
Nieruchomość ma wadę prawną, gdy nie należy w całości do sprzedającego, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenia w korzystaniu wynikają z decyzji lub orzeczenia. Sprzedający odpowiada za nią z rękojmi — niezależnie od tego, czy o wadzie wiedział.
Najczęstsze wady prawne w praktyce
Roszczenia spadkobierców pominiętych przy nabyciu; nieujawnione służebności i dożywocie; hipoteka, której nie rozliczono przy transakcji; prawa najemcy trwające mimo sprzedaży; udział sprzedany bez zgody współmałżonka; wreszcie zajęcie egzekucyjne, o którym „zapomniano”. Większość z nich zostawia ślady w dokumentach — trzeba je tylko umieć czytać, także tam, gdzie księga wieczysta milczy.
Wadę fizyczną naprawia ekipa remontowa. Wadę prawną — prawnik, sąd i czas. Dlatego lepiej jej nie kupować.
Co może kupujący
Z rękojmi za wady prawne: żądanie obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej — odstąpienie od umowy; niezależnie odszkodowanie, w tym zwrot kosztów procesu z osobą trzecią. Terminy liczy się tu od dnia, w którym kupujący dowiedział się o wadzie — co ma znaczenie przy prawach ujawniających się po latach. Uzupełnieniem bywa ochrona z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdy kupowałeś w zaufaniu do czystej księgi.
Najlepsza obrona: nie kupić wady
Analiza przed zakupem — księga z dokumentami źródłowymi, podstawa nabycia, stan cywilny sprzedającego, zaświadczenia — wyłapuje zdecydowaną większość wad prawnych zawczasu. A dobrze zredagowane oświadczenia sprzedającego w akcie zamieniają resztę ryzyka w jego odpowiedzialność, nie Twój problem.