Po pierwszych opadach ściana w sypialni zakwitła wilgocią, a „świeżo odnowiona” łazienka okazała się maskować grzyb. Zakup już za Tobą — ale to nie znaczy, że zostajesz z problemem sam. Prawo daje kupującemu konkretne narzędzia.
Co bywa wadą ukrytą
Wada fizyczna to niezgodność rzeczy z umową — w praktyce: zawilgocenia i zagrzybienia zamalowane przed sprzedażą, niesprawne instalacje, przecieki, samowole budowlane i nielegalne przeróbki (np. usunięta ściana nośna), istotna rozbieżność metrażu. Wadą prawną będzie z kolei obciążenie, o którym nie wiedziałeś. Kluczowe: wada musi tkwić w rzeczy w chwili sprzedaży — choć ujawnić się może później.
Twoje prawa z rękojmi
Sprzedający odpowiada z rękojmi przez 5 lat od wydania nieruchomości. Możesz żądać usunięcia wady albo obniżenia ceny (o koszt doprowadzenia lokalu do stanu z umowy), a przy wadzie istotnej — odstąpić od umowy. Niezależnie od rękojmi w grę wchodzi odszkodowanie na zasadach ogólnych. Nie odpowiadasz za wady, o których wiedziałeś przy zakupie — dlatego tak ważne jest, co zostało ujawnione w akcie.
Rękojmia działa z mocy prawa — sprzedający nie musiał jej „udzielać”, żebyś mógł z niej skorzystać.
Jak działać krok po kroku
Po pierwsze — dokumentuj: zdjęcia, nagrania, opinia fachowca (przy poważnych wadach — rzeczoznawcy). Po drugie — zawiadom sprzedającego na piśmie, opisując wadę i żądanie, listem poleconym lub mailem za potwierdzeniem. Po trzecie — negocjuj z terminem; większość spraw kończy się ugodą, bo sprzedający wie, że proces z dokumentacją przegra. Dopiero po czwarte — pozew. Terminy biegną, więc zwlekanie działa na Twoją niekorzyść.
„Rękojmia wyłączona” — czy to koniec?
Nie zawsze. Wyłączenie rękojmi jest bezskuteczne co do wad podstępnie zatajonych — a zamalowanie grzyba przed sprzedażą sądy oceniają właśnie tak. Klauzule bywają też źle napisane. Zanim uznasz sprawę za przegraną, daj umowę do analizy — perspektywę sprzedającego opisaliśmy w artykule o rękojmi.
W ASAP oceniamy szanse roszczeń, prowadzimy korespondencję ze sprzedającym i negocjujemy ugody — a gdy trzeba, przygotowujemy sprawę do sądu.