„Kupię na firmę, będzie w kosztach” — to zdanie pada często i bywa początkiem drogiego błędu. Zakup nieruchomości do majątku firmowego to decyzja podatkowo-prawna o skutkach na dekady, którą trzeba policzyć, a nie przyjąć na wiarę.
Co naprawdę zmienia zakup „na firmę”
Przy JDG „firma” i „Ty” to ten sam majątek — zmienia się kwalifikacja podatkowa składnika, nie właściciel. Przy spółce nieruchomość należy do innego podmiotu: to spółka nią rozporządza, a Ty masz udziały. Konsekwencje: inna droga sprzedaży, inne opodatkowanie, inna ekspozycja na długi.
Podatki: gdzie firma wygrywa, gdzie przegrywa
Potencjalne plusy: odliczenie VAT (przy zakupie z VAT na cele opodatkowanej działalności), koszty utrzymania i odsetek w rachunku podatkowym. Minusy bywają dotkliwe: mieszkania od lat nie podlegają amortyzacji, sprzedaż firmowej nieruchomości to przychód z działalności (poza regułami z przewodnika podatkowego) (bez dobrodziejstwa zasady 5 lat, z którą sprzedaż prywatna bywa bezpodatkowa), a wyprowadzenie nieruchomości ze spółki do majątku prywatnego potrafi kosztować więcej, niż wyniosły oszczędności. Przepisy podatkowe się zmieniają — konkretną decyzję zawsze liczymy na aktualnym stanie prawnym.
„W kosztach” brzmi dobrze przy zakupie. Rachunek wystawia dopiero sprzedaż.
Odpowiedzialność i majątek firmowy
Nieruchomość w majątku firmowym odpowiada za zobowiązania firmy — wierzyciel spółki sięgnie po firmowy lokal łatwiej niż po Twoje prywatne mieszkanie. Bywa to argument w obie strony: czasem chcesz oddzielić ryzyko biznesu od domu rodziny, czasem — nie wystawiać majątku na ryzyka firmy.
Jak podjąć tę decyzję dobrze
Policzyć trzy scenariusze: zakup prywatny, JDG, spółka — z uwzględnieniem VAT, kosztów, planowanego horyzontu i wyjścia z inwestycji. W ASAP robimy taki rachunek przed transakcją, we współpracy z księgowością — bo przenosiny nieruchomości między majątkami to najdroższy sposób naprawiania pochopnych decyzji.