Uzgodniliście cenę, dokumenty gotowe — a notariusz informuje, że umowy sprzedaży dziś nie będzie, bo najpierw trzeba zapytać gminę. Prawo pierwokupu zaskakuje strony regularnie, choć da się je przewidzieć na etapie analizy dokumentów.
Czym jest pierwokup i kogo dotyczy
Pierwokup to ustawowe lub umowne prawo określonego podmiotu do nabycia nieruchomości przed kupującym — na tych samych warunkach, które uzgodniły strony. Uprawnionym bywa m.in. gmina, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, współwłaściciel czy wieloletni dzierżawca gruntu rolnego. Pierwokup może też wynikać z umowy i być wpisany do księgi wieczystej.
Najczęstsze przypadki w praktyce
Sprzedaż niezabudowanej działki nabytej wcześniej od Skarbu Państwa lub gminy, nieruchomości na obszarach objętych szczególnymi reżimami (np. rewitalizacja, specjalne strefy), gruntów rolnych oraz prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki — to sytuacje, w których pierwokup pojawia się najczęściej. Każdą z nich widać w dokumentach: w księdze wieczystej, ewidencji gruntów albo miejscowych uchwałach.
Pierwokup nie przeszkadza w sprzedaży — przeszkadza w sprzedaży zaplanowanej bez niego.
Jak wygląda transakcja z pierwokupem
Zamiast jednej umowy są dwie: najpierw warunkowa umowa sprzedaży (pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z pierwokupu), potem zawiadomienie uprawnionego, który ma ustawowy termin na decyzję — zwykle miesiąc. Jeśli milczy lub rezygnuje, strony zawierają umowę przenoszącą własność. Dla stron oznacza to dodatkową wizytę u notariusza i kilka tygodni oczekiwania — co trzeba uwzględnić w terminach finansowania i wydania.
Co się dzieje, gdy się go pominie
Sprzedaż bezwarunkowa z pominięciem ustawowego pierwokupu jest w wielu przypadkach nieważna — to jedna z najpoważniejszych wad, jaka może dotknąć transakcję. Dlatego badanie, czy pierwokup występuje, należy do standardu analizy przed każdą sprzedażą gruntu. W ASAP sprawdzamy to na etapie pakietu analizy dokumentów — zanim ustalicie terminy i zanim popłyną pieniądze.