Planujesz jedną wizytę u notariusza, a słyszysz, że będą dwie: najpierw umowa warunkowa, potem przenosząca własność. To nie wymysł kancelarii, lecz konstrukcja wymuszona przez prawo — najczęściej przez czyjeś prawo pierwokupu.
Czym jest umowa warunkowa
Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem — dlatego gdy transakcja od warunku zależy, dzieli się ją na dwie umowy: warunkową umowę sprzedaży (zobowiązanie sprzedaży, o ile warunek się ziści, np. uprawniony nie skorzysta z pierwokupu) oraz umowę przenoszącą własność, zawieraną po ziszczeniu warunku. Obie w formie aktu notarialnego.
Kiedy jest konieczna
Typowo przy ustawowym prawie pierwokupu: gminy (np. działki niezabudowane nabyte wcześniej od Skarbu Państwa, obszary rewitalizacji), KOWR przy gruntach rolnych, dzierżawcy. Szczegółowo pisaliśmy o tym w artykule o pierwokupie. Konstrukcję warunkową stosuje się też przy niektórych warunkach umownych uzgodnionych przez strony.
Dwa akty zamiast jednego to nie komplikacja — to jedyna legalna droga, gdy w grze jest pierwokup.
Niebezpieczny czas między umowami
Między umową warunkową a przenoszącą mija zwykle miesiąc z okładem. W tym czasie: uprawniony może wykonać pierwokup (dostaje nieruchomość na wynegocjowanych przez Was warunkach!), sytuacja sprzedającego może się zmienić, a finansowanie kupującego — wygasnąć. Terminy kredytu, ważność promes i zaświadczeń trzeba kalibrować z zapasem.
Co zabezpieczyć w umowie warunkowej
Precyzyjny termin zawarcia umowy przenoszącej po ziszczeniu warunku, skutki uchylania się każdej ze stron, los zadatku w każdym scenariuszu (w tym wykonania pierwokupu przez uprawnionego — to nie jest „wina” żadnej ze stron!), stan nieruchomości do dnia przeniesienia. W ASAP prowadzimy transakcje dwuetapowe w całości — z harmonogramem, który wytrzymuje miesiąc oczekiwania.